Ev almak isteyenler dikkat! Sektörde dengeler değişiyor: İşte yeni kredi modeli

Milliyet.com.tr/ Yapılan araştırmaya göre Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi, 2023 Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 3,60, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 88,44 oranında artış gösterdi.

Öte yandan Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, Kabine toplantısının ardından ilk kez ev alacaklara yönelik yeni kampanyaya ilişkin, “İlk ev alımında kredi erişimini sağlıyoruz. İkinci ve üçüncü konut alımında artık pek kredi imkânı yok” açıklamasını yaptı.

Peki konut fiyatlarında yükseliş devam eder mi? Yeni kredi paketinin detayları neler? Mevcutta evi olanlara yönelik kredi sınırlamasının sebebi ne? İşte ‘ihtiyaç odaklı kredi’ modelinin detayları…

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz’ın ilk kez ev alacaklara kredi erişimi açıklamalarını önemsiyoruz. Daha önce benzer bir açıklamayı ağustos ayında da ifade etmişti. Bunun sahada uygulamalarını görememiştik. Zaten ikinci eve yönelik kredi kısıtlamaları gelmişti. Kredi kullanım oranları sınırlandırılmıştı.

Piyasada ilk defa ev alacaklara yönelik kredi beklentisi yüksek bir seviyede. Bunun aynı zamanda Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından ifade edilmesi bekleniyor diyebiliriz.

Buna ilişkin bir tarih ve programın beklenmesi önemli. Konut alacak olanlar ve konut üreticileri beklenti çerçevesinde hareket etmiyor ve piyasa ciddi anlamda kilitlenmiş durumda. Konut satışları ocak-ekim döneminde yüzde 14 seviyelerinde düşüş gösterdi.

Konut fiyat endeksinde de son dönemde bir düşüş var. Geçen yılın aynı döneminde göre yüzde 88’lik artış söz konusu olsa da konut fiyat endeksi geriliyor. İpotekli satışlarda ciddi bir düşüş var. İpotekli satışlardaki düşüşün önüne geçmek için de konut üreticileri finansman modelini bekliyor. Bu finansmanın sağlanmaması konut üreticilerini de tedirgin ediyor.

‘İKİNCİ EL KONUTLAR DA KAMPANYA KAPSAMINDA OLMALI’

Kredi imkanlarının ihtiyaç sahiplerine verilmesi önemli, ilk defa satılacak konutlar değil de ikinci el konutların da kapsamda olması önemli. Konu fiyatları son dönemde ciddi geriledi. Dolar bazında birçok bölgede geçen yılın aynı döneminde göre düştü diyebiliyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış devam ediyor. Ocak ayı itibarıyla işçi maliyetlerine gelecek zamlar inşaat üretiminde yeni konut bedellerini artıracak gibi gözüküyor.

İŞTE FİYATLARIN EN ÇOK ARTTIĞI İLLER

Konut fiyat endeksi aylık bazda düştü. Eylül ayında da bu düşüşü görüyoruz. Reel olarak baktığımızda konut fiyatlarındaki artış yüzde 17.8 oranına kadar düştü. Ocak ayında bu yüzde 50 ve üzeri seviyelerdeydi. Konut fiyatlarının en çok arttığı iller açısından baktığımızda artışlar bir önceki yılın aynı ayına göre Ankara’da yüzde 102, İstanbul’da yüzde 77, İzmir’de yüzde 85 oranında gerçekleşti.

TÜRKİYE’DE ORTALAMA KONUT FİYATI NE KADAR?

Konut fiyat ortalamalarına baktığımızda Türkiye genelinde metrekare fiyatı 29 bin TL seviyelerinde. Bununla beraber İstanbul’da 43 bin TL, İzmir’de 33 bin TL, Ankara’da 22 bin TL seviyelerinde. Konut fiyat endeksi kredi çekilen taşınmazların ortalaması, o nedenle Piyasada eski, krediye uygun olmayan, arsa tapulu daireler daha uygun rakamlarda fiyatlanıyor diyebiliriz.

‘KAMPANYAYA EK DÜZENLEMELER GELEBİLİR’

İlk defa konut alacaklara getirilecek kredide ek düzenlemeler söz konusu olabilir. Belli bir süre o ilde ikame etme, konutları kiraya vermeme gibi bazı şartlar gelebilir. Bunun özellikle OVP kısmında ne zaman gerçekleşeceğini piyasanın net bilmesinde fayda var.”

Bu noktada ekonomik dengeyi sağlayabilmek için finansman açısından farklı alternatifleri gözden geçirmek ve değerlendirmek oldukça kritik öneme sahip. Çünkü mevcut borçlanma sistemi sürdürülebilir olmamakla birlikte tasarruf edenin kazandığı yeni bir döneme giriyoruz. Kendi öz kaynaklarını yönetebilenlerin ayakta kaldığı, öz kaynaklarını planlayarak tasarruf yapanların ev ve araç sahibi olabileceği yeni bir çağ başlıyor. Tüm dünya ülkeleri, kaynak verimliliği ve enflasyon odaklı gelecek planları yapıyor ve tasarrufun gücünden faydalanıyor. Bu durum bizim gibi tasarrufu kültür haline getiren bir ülkede çok daha etkili sonuçlar doğuracaktır. Dış kaynaklı kredi yerine, kişisel birikimlerin bir havuzda toplandığı ve finansmana dönüştürüldüğü tasarruf finansmanı sektörü, ihtiyaç ve yatırım amaçlarından bağımsız olarak kişilere dilediği zaman ev sahibi olma imkanı sunuyor.”

‘AŞAĞI YÖNLÜ HAREKET BEKLİYORUZ’

Konuyla ilgili milliyet.com.tr’ye açıklamalarda bulunan Birevim Genel Müdürü Avukat Mahir Orak, şu ifadeleri kullandı: “REIDIN tarafından açıklanan ekim ayı verilerine göre ise Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi, 2023 Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 3,6 artarken geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 88,4 oranında artış gösterdi.

Dolayısıyla aylık bazda konut fiyat artış hızının yavaşladığını söylemek mümkün. Önümüzdeki senenin ilk yarısına kadar dalgalanmaların sürmesi muhtemel fakat artık son düzlükteyiz. Mevcut ekonomi politikaları sonrasında enflasyonla mücadele süreci başarıyla yürütülmeye başlandı ki önümüzdeki günlerde bu tablo daha da iyileşecek ve netleşecek. Çok kısa zamanda konut fiyat artış hızında aşağı yönlü somut hareketi görmeyi bekliyoruz.

Tabi bu süreçte ev sahibi olmak isteyen vatandaşlarımızın hem enflasyon karşısında birikimlerini korumaları hem de kısa sürede yeterli finansmana erişebilmeleri çok önemli. Bugünkü koşullarda yüksek faiz oranları ve kredibilite imkanlarının azalması konuta erişimi zorlaştırıyor gibi görünse de tasarruf finansmanı seçeneğini değerlendirenler ev sahibi olmaya devam ediyor. Çünkü tasarruf finansmanı sektörü, diğer finansman modellerinin aksine yüksek faizlerin, peşinat ve ara ödemelerin olmadığı bir finansal model. Kişilerin kendi birikimleriyle ev sahibi olmasını sağlayan bu finansal sistem, yastık altı birikimleri sisteme sokarak milli ekonomiye de fayda sağlıyor.

KONUTTA ‘İHTİYAÇ ODAKLI KREDİ’ MODELİ

Savaşlar, küresel ısınma, göç ve afetler nedeniyle tüm dünyada kaynak verimliliği ön plana çıkmış durumda. Bankalar aracılığıyla kullanılan bireysel ya da ticari kredilerin kaynağının dış finansmana dayandığı düşünüldüğünde; bugün ev almak için yapılan kredi başvurularına yanıt verilememesinin altında yatan ana nedeni görebiliyoruz. Dolayısıyla şu an sadece ihtiyaç odaklı kısıtlı kredi imkanı sunulurken, yatırıma yönelik konut alımlarında neredeyse hiç kredi imkanı sunulamıyor. Konut ve araç piyasasında yaşanan yüksek enflasyonla birlikte finansman krizi de derinleşmeye devam ediyor.